空き家を売る前に読む売却判断ガイド

使っていない実家や相続した空き家を、このまま持ち続けるべきか、早めに手放すべきかで迷う方は少なくありません。

「維持費がかかるので早く売りたい」「片付けや解体にいくらかかるのか分からず動けない」と悩むこともあるでしょう。

空き家を売却するといっても、仲介で一般の買主を探す方法、不動産会社に買い取ってもらう方法、古家付き土地として売る方法、建物を解体して更地で売る方法などがあります。

物件の立地や状態、売却までにかけられる期間によって、適した方法は異なります。

大切なのは、いきなり片付けや解体を始めることではありません。

まずは物件の名義、相続関係、住宅ローン、建物と土地の状態を確認し、売却費用を差し引いた後にいくら残るのかを整理することが重要です。

この記事では、空き家を売る前の確認事項から、売却方法の選び方、費用・税金、売れない場合の見直し方、相続した実家を売る際の注意点まで順番に解説します。

結論｜空き家は現状を確認してから売り方を決める

空き家を売却するときは、先に物件の現状を確認し、その結果をもとに売り方を比較することが大切です。

片付けや解体に費用をかける前に、現況のままで査定を受けると、不要な出費を避けやすくなります。

いきなり片付けや解体をする必要はない

「空き家を売るなら、家の中を空にして、古い建物は解体しなければならない」と考える方もいます。

しかし、荷物が残っている状態でも、不動産会社へ査定を相談できる場合があります。

古い建物でも、買主がリフォームやリノベーションを前提に購入する可能性があります。

建物を残したまま、古家付き土地として売り出す方法もあります。

不動産買取では、契約条件によって残置物を残したまま引き渡せる場合もあります。

先に解体費用を支払っても、その費用分だけ売却価格が高くなるとは限りません。

まずは権利証、通帳、印鑑、遺言書などの重要書類や貴重品を確認し、大規模な片付けや解体は査定後に必要性を判断しましょう。

最初に確認する5つの項目

空き家を売る前には、以下の5項目を順番に確認します。

内容が不明なまま売却を進めると、買主が見つかった後に手続きが止まる可能性があります。

空き家の状態によって適した売却方法が異なる

空き家の立地、建物の状態、売却を急ぐかどうかによって、検討しやすい方法は変わります。

以下の表は、売却方法を比較する際の目安です。

空き家を売る前に確認すること

ここからは、空き家を売り出す前に確認しておきたい項目を詳しく解説します。

登記名義と所有者を確認する

不動産の売買契約や所有権移転を行うには、登記名義を確認する必要があります。

まずは登記事項証明書などで、現在の名義人が誰になっているかを確認しましょう。

親が亡くなった後も実家が親名義のままの場合は、相続手続きと相続登記が必要になります。

登記上の住所や氏名が現在と異なる場合は、売却に伴って住所・氏名の変更登記が必要になることがあります。

必要な手続きは登記内容によって異なるため、不明な場合は司法書士や法務局へ確認してください。

相続登記と相続人の同意を整理する

名義人が亡くなっている場合は、法定相続人、遺言書の有無、遺産分割の状況を確認します。

遺言書の内容などによっては、必ずしも遺産分割協議を行うとは限りません。

必要に応じて遺産分割協議を行い、売却する人の名義へ相続登記を進めます。

2024年4月1日から相続登記の申請は義務化されており、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

制度開始前に発生した相続で、現在も未登記の不動産も義務化の対象です。

共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。

売却代金の分配方法や費用負担についても、売り出し前に話し合っておきましょう。

相続登記の制度は、法務省の相続登記義務化に関する公式情報でも確認できます。

住宅ローンと抵当権の有無を確認する

空き家であっても、住宅ローンが残っている場合があります。

ローンは完済していても、登記簿上の抵当権が抹消されずに残っていることもあります。

買主へ引き渡す際には、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる見通しを立てる必要があります。

売却代金や自己資金でローンを完済できる場合は、通常の売却手続きを進めやすくなります。

売却後の手取り見込み額よりローン残高が多い場合は、不足額を自己資金などで補えなければ通常売却が難しくなります。

借入が残っている場合は、金融機関へ早めに相談し、ローン残高、完済手続き、抵当権抹消書類について確認しましょう。

詳しい進め方は、住宅ローンが残っている家の売却手順も参考にしてください。

返済が困難な場合は、通常売却とは別に、金融機関の同意を得て進める任意売却が検討されることもあります。

任意売却については、ローンを完済できない場合の任意売却で解説しています。

建物と土地の状態を確認する

長期間人が住んでいない空き家は、換気や通水が不足し、劣化が進んでいる場合があります。

売却前には、建物だけでなく土地の状態も現地で確認しましょう。

接道、再建築、境界などは、売主自身では判断しにくい項目です。

査定時に不動産会社へ資料を見せ、必要に応じて建築士や土地家屋調査士などへ確認してください。

空き家を管理せずに放置するリスクは、空き家を放置するリスクでも解説しています。

家財・残置物の量を確認する

空き家の売却で負担になりやすいのが、家具、家電、衣類、食器などの残置物です。

荷物が多いと室内の状態が分かりにくくなり、内覧時の印象に影響することがあります。

仲介売却では、契約条件に応じて引き渡しまでに撤去を求められることがあります。

最初に通帳、印鑑、権利証、遺言書、保険証券などの重要書類と貴重品を確認してください。

その後、残す物、売却できる物、自治体で処分する物、専門業者へ依頼する物に分けます。

大きな家具や重量物を無理に運ぶと、けがや建物の破損につながる可能性があります。

不動産買取では、契約条件によって残置物を残した状態で引き渡せる場合があります。

処分費用も手残り額に影響するため、自力処分と業者依頼の費用を比較しましょう。

片付け費用の考え方は、実家の片付け費用で詳しく説明しています。

空き家を売る全体の流れ

空き家売却の主な流れを、7つのステップに分けて整理します。

先に全体像を把握しておくと、次に行う手続きが分かりやすくなります。

ステップ1｜家族・相続人で方針を共有する

まずは関係者で、空き家を売る、貸す、一定期間残すのどれを選ぶか話し合います。

売却する場合は、価格と売却期間のどちらを重視するかも共有します。

不動産会社との窓口、片付けの担当者、費用負担、売却代金の分配方法も決めておきましょう。

ステップ2｜名義・ローン・必要書類を確認する

登記名義、相続登記、共有者、抵当権、ローン残高を確認します。

権利証または登記識別情報、固定資産税納税通知書、測量図、建築確認関係書類なども探しておきます。

必要書類は物件や取引条件によって異なるため、不足がある場合は不動産会社や司法書士へ確認してください。

ステップ3｜不動産会社へ査定を依頼する

建物や残置物の状態を隠さずに伝え、不動産会社へ査定を依頼します。

仲介で売る場合の査定額だけでなく、買取価格も確認すると選択肢を比較しやすくなります。

複数社へ相談し、査定額の高さだけでなく、価格の根拠、販売方法、空き家や相続物件の取扱実績を確認しましょう。

高い査定額が、そのまま成約価格になるとは限りません。

ステップ4｜空き家の売却方法を決める

査定結果と不動産会社の提案を比較し、売却方法を決めます。

主な方法は、仲介、不動産買取、古家付き土地、解体後売却の4つです。

価格だけでなく、売却期間、片付け、解体費用、契約条件も比較してください。

ステップ5｜必要な片付け・測量・修繕を決める

売り方が決まった後に、片付け、測量、修繕、解体の必要性を判断します。

費用をかけて修繕しても、同額を売却価格へ上乗せできるとは限りません。

清掃だけで十分な場合や、現況のまま売る方が手残りを確保しやすい場合もあります。

測量や解体が必要な場合は、複数の業者から見積もりを取りましょう。

自治体の補助金を利用する場合は、契約や着工前の申請が条件になっていることがあるため、先に制度を確認してください。

ステップ6｜売却活動と条件交渉を進める

仲介で売る場合は、売り出し価格を決め、不動産ポータルサイトなどで販売活動を始めます。

購入希望者が現れたら、内覧や条件交渉を行います。

価格だけでなく、残置物、境界、解体、引き渡し時期なども交渉対象になります。

雨漏りやシロアリ被害など、把握している不具合は不動産会社へ正確に伝えてください。

契約不適合責任の範囲や免責の可否は、買主との契約内容によって決まります。

ステップ7｜売買契約・決済・引き渡しを行う

条件がまとまったら、買主と売買契約を締結します。

契約後は、決済日までに必要書類、残置物撤去、ローン完済などの準備を進めます。

決済日には残代金を受け取り、所有権移転登記や鍵の引き渡しを行います。

売却によって譲渡所得が生じた場合や、特例を利用する場合は、確定申告が必要になることがあります。

空き家を売る4つの方法

空き家の主な売却方法は、仲介、買取、古家付き土地、解体後売却の4つです。

それぞれの特徴を理解し、物件と売主の希望に合う方法を比較しましょう。

仲介で一般の買主へ売る

仲介は、不動産会社に販売活動を依頼し、個人などの買主を探す方法です。

建物の状態が比較的良く、地域に購入需要があり、売却まで一定の時間をかけられる場合に検討しやすい方法です。

一般市場で買主を探すため、買取より高い価格で売れる可能性があります。

一方で、売却までの期間は物件や地域によって大きく異なります。

内覧、価格調整、残置物撤去などの対応が必要になる場合もあります。

査定額で売れる保証はないため、売り出し後の反響を見ながら価格を調整します。

不動産会社に買取してもらう

買取は、不動産会社が直接買主となって空き家を購入する方法です。

一般の買主を探す必要がないため、仲介より短期間で売却できる場合があります。

建物が古い、荷物が多い、遠方に住んでいて内覧対応が難しいなど、手間を減らしたい場合にも検討できます。

買取会社は、購入後の修繕、解体、再販売に必要な費用やリスクを考慮して価格を提示します。

そのため、仲介で売る場合より査定価格が低くなる傾向があります。

価格や残置物の扱い、引き渡し条件は会社によって異なるため、複数社を比較しましょう。

詳しくは、空き家買取業者の選び方で確認できます。

古家付き土地として売る

古家付き土地は、古い建物を残したまま、土地としての利用を想定して売り出す方法です。

売主が先に解体費用を負担せずに売却活動を始められる点がメリットです。

買主は、建物をリフォームして使うか、解体して新築するかを購入後に判断できます。

ただし、買主が解体を予定している場合は、解体費用を考慮した価格交渉を受ける可能性があります。

境界、接道、再建築の可否など、土地の条件も確認されます。

古い建物の不具合や契約不適合責任については、不動産会社と相談し、契約条件を明確にしてください。

詳しい判断基準は、古家付き土地として売る方法で解説しています。

建物を解体して更地で売る

建物の老朽化が進み、そのまま利用することが難しい場合は、解体して更地で売る方法があります。

建物がなくなることで、買主が土地の広さや形を確認しやすくなります。

新築を予定する買主にとって、購入後の解体手続きや費用負担を減らせる点もメリットです。

自治体によっては、老朽空き家の解体費用に対する補助制度を設けている場合があります。

補助対象や申請時期は自治体ごとに異なるため、契約や着工前に確認してください。

解体費用の補助制度は、空き家解体費用の補助金活用術でも紹介しています。

仲介・買取・古家付き土地・解体後売却を比較する

4つの売却方法を、価格、期間、片付け、解体費などで比較します。

一つの項目だけで決めず、最終的な手残りと売却までの負担を含めて判断してください。

表は一般的な傾向であり、実際の条件は物件や不動産会社によって異なります。

空き家を売る・貸す・残す判断基準

空き家は売却するだけでなく、賃貸に出す方法や、一定期間保有する方法もあります。

家族の気持ちだけでなく、維持費、収支、管理負担、将来の利用予定を比較して判断しましょう。

売却が向いている空き家

今後使う予定がなく、管理できる人もいない場合は、売却を検討しやすい状況です。

空き家は使用していなくても、固定資産税、火災保険、草刈り、修繕、遠方からの交通費などがかかります。

建物の劣化が進むと、売却前に必要な修繕費や解体費が増える可能性があります。

近隣への影響や防犯面の負担が大きくなる場合もあります。

維持する目的がない場合は、売却査定と年間維持費を比較して判断しましょう。

賃貸を検討できる空き家

地域に賃貸需要があり、建物を貸せる状態に整えられる場合は、賃貸も選択肢になります。

将来、自分や家族が利用する予定がある場合にも検討できます。

想定家賃だけでなく、空室や修繕を含めた実質的な収支で判断することが大切です。

詳しくは、空き家を賃貸にするデメリットを確認してください。

一定期間残す場合に決めること

気持ちの整理や家族の事情により、すぐに売らずに保有する選択もあります。

ただし、期限を決めずに保有すると、管理や費用負担だけが続く可能性があります。

何となく残すのではなく、期限と管理方法を決めて保有しましょう。

売る・貸す・残すを比較する

田舎の空き家を売るときの考え方

地方や郊外の空き家は、都市部とは購入需要や売却期間が異なります。

一般の仲介だけに限定せず、複数の売却先を比較することが重要です。

地域によって売却需要と期間が異なる

田舎の空き家は、人口、交通、学校、病院、商業施設などの周辺環境によって需要が変わります。

再建築の制限、上下水道、私道、農地、山林、積雪など、地域特有の条件が関係することもあります。

農地を含む場合は、農地法上の手続きが必要になる可能性があります。

都市部と同じ価格や期間で売れるとは限らないため、地域に詳しい不動産会社へ相談しましょう。

地元不動産会社・買取・空き家バンクを比較する

空き家バンクの登録条件や仲介方法は自治体によって異なります。

登録しても売却が保証されるものではないため、他の方法と並行して検討しましょう。

価格だけでなく維持費と売却期間を見る

高い価格で売り出しても、買主が見つからなければ固定資産税や管理費がかかり続けます。

草刈り、修繕、遠方からの交通費なども、保有期間が長くなるほど増える可能性があります。

一定期間ごとに売り出し価格、反響、維持費、買取価格を比較し、売却方針を見直しましょう。

田舎の空き家については、田舎の空き家を売る方法でも詳しく解説しています。

空き家売却にかかる費用と税金

空き家の売却では、売却価格だけでなく、売却するために必要な費用と税金も確認します。

費用を差し引いた後の手残り額を把握すると、仲介と買取などを比較しやすくなります。

空き家売却で発生する主な費用

空き家の状態や売却方法によって、以下の費用が発生することがあります。

すべての費用が必ず発生するわけではありません。

査定時に不動産会社へ概算費用を確認し、測量や解体は必要性を判断してから見積もりを取りましょう。

売却価格ではなく手残り額で比較する

売却方法を比較するときは、提示された査定額だけでなく、最終的に手元へ残る金額を計算します。

仲介では買取より高い価格で売れる可能性がありますが、仲介手数料や片付け費用がかかる場合があります。

買取価格は低くなる傾向がありますが、仲介手数料が不要で、残置物の撤去や修繕を省ける場合があります。

価格、費用、売却期間、手間をまとめて比較することが大切です。

税額は取得費、譲渡費用、所有期間、特例の適用状況によって異なります。

手残り計算の詳細は、不動産売却の手残り計算で確認できます。

譲渡所得にかかる税率は所有期間で異なる

土地や建物を売却して譲渡所得が生じると、所得税と住民税がかかる場合があります。

売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得に区分されます。

原則税率は、長期譲渡所得が所得税15％と住民税5％、短期譲渡所得が所得税30％と住民税9％です。

所得税には、復興特別所得税が加算されます。

相続した不動産の所有期間は、原則として被相続人が取得した日から引き継いで計算します。

実際の税額は取得費や特例によって変わるため、国税庁、税務署、税理士へ確認してください。

相続した空き家の3,000万円特別控除を確認する

相続または遺贈で取得した一定の空き家を売却した場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

この特例の対象となる譲渡期間は、現行制度では2027年12月31日までです。

2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、1人当たりの控除上限が2,000万円となります。

特例の適用には、被相続人の居住状況、建築時期、売却価格、売却期限、耐震改修または取り壊しなどに関する要件があります。

被相続人が老人ホーム等へ入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象となる可能性があります。

2024年以後の売却では、一定の場合に限り、売却後から翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行うケースも対象となります。

制度の詳しい要件や手続きは、空き家の3,000万円特別控除でも解説しています。

片付け・解体・測量は見積もりを比較する

片付け、解体、測量の費用は、建物の大きさ、構造、荷物の量、道路条件などによって変わります。

解体では、アスベストの有無、重機の搬入可否、地中埋設物なども費用に影響する場合があります。

インターネット上の相場だけで判断せず、物件を確認したうえで複数社から見積もりを取りましょう。

作業内容、追加料金、廃棄物の処理方法、保険加入なども確認してください。

不動産会社へ必要性を確認したうえで、手残り額に与える影響を比較しましょう。

空き家が売れないときに見直すこと

空き家を売り出しても、問い合わせや内覧が少ない場合があります。

すぐに大幅な値下げをするのではなく、価格、広告、販売活動、売却方法を順番に見直しましょう。

売り出し価格と査定根拠を確認する

空き家が売れない原因の一つに、買主が考える相場と売り出し価格の差があります。

近隣の成約事例、競合物件、築年数、修繕費、解体費などを踏まえて価格を確認します。

不動産会社へ問い合わせ数、内覧数、購入を見送った理由を聞きましょう。

問い合わせ自体が少ない場合は、価格や広告が検索条件に合っていない可能性があります。

内覧後に断られる場合は、建物状態や必要費用が理由になっている可能性があります。

値下げは感覚ではなく、反響データと査定根拠をもとに行いましょう。

写真・物件情報・販売方法を見直す

インターネットに掲載する写真や物件情報は、買主が内覧を申し込むかどうかを判断する材料になります。

外観、室内、水回り、庭、駐車場、前面道路などが分かる写真を掲載できているか確認してください。

室内が暗い場合は、天候や撮影時間を変えるだけでも印象が変わります。

田舎の空き家では、家庭菜園、倉庫、二拠点生活など、地域に合う利用方法を示すことも検討できます。

ただし、雨漏り、シロアリ、傾き、再建築制限などの重要な情報を隠してはいけません。

不動産会社の販売活動を確認する

依頼している不動産会社が、どのような販売活動を行っているかも確認します。

販売活動や提案内容に納得できない場合は、媒介契約の内容や更新時期を確認し、依頼先の見直しも検討します。

買取・空き家バンク・隣地への売却も比較する

仲介で買主が見つからない場合は、売却方法を変更することも選択肢です。

不動産買取の査定を取る、空き家バンクへ登録する、隣地所有者へ購入意向を確認するなどの方法があります。

古家付き土地としての販売や、解体後売却について再度比較してもよいでしょう。

一つの方法だけにこだわらず、売却期間と手残り額を見ながら出口を選びます。

一定期間ごとに売却方針を見直す

空き家は売却活動中も、税金、保険、管理、修繕などの費用がかかります。

定期的に反響、価格、維持費、販売方法を確認しましょう。

見直し時期は物件や地域によって異なりますが、媒介契約の更新時期などが一つの目安になります。

売却見込み額と維持費を再計算し、仲介を続けるか、買取などへ切り替えるかを判断してください。

詳しい対策は、空き家が売れない原因と処分方法でも解説しています。

相続した実家の空き家を売るときの注意点

相続した実家の売却では、不動産の手続きだけでなく、家族の気持ちや役割分担も関係します。

売却準備を一人で抱え込まず、関係者で情報を共有しながら進めましょう。

家族・相続人で売却方針を共有する

相続人の意見が一致していないと、不動産全体の売却を進めにくくなります。

最初に、実家を売るか、貸すか、一定期間残すかを話し合います。

売却する場合は、不動産会社との窓口、片付け担当、費用負担、売却価格の下限、売却代金の分配方法を共有しましょう。

話し合った内容をメモやメールで残すと、後から認識がずれるのを防ぎやすくなります。

実家売却の具体的な手順は、実家売却の進め方でも解説しています。

重要書類と貴重品を先に探す

実家の片付けでは、内容を確認せずに処分するのは避けましょう。

まずは引き出し、金庫、仏壇、押し入れなどを確認し、重要書類と貴重品を分けます。

遺言書を見つけた場合は、種類によって必要な手続きが異なるため、自己判断で開封や処分をせず専門家へ確認してください。

片付けは段階的に進める

実家には長年分の生活用品が残っていることがあります。

短期間ですべてを片付けようとすると、体力的にも精神的にも負担が大きくなります。

最初に重要書類と貴重品を確保し、次に家族が残す物を選びます。

その後、売却できる物、自治体で処分する物、業者へ依頼する物に分けましょう。

大型家具や大量の荷物は、無理に家族だけで運ばず、専門業者への依頼も比較してください。

片付けに負担を感じている場合は、実家の片付けに疲れたときの進め方も参考になります。

感情の整理と売却実務を分ける

親が暮らした実家を売ることに、寂しさや申し訳なさを感じるのは自然なことです。

実家を売ることと、家族の思い出を失うことは同じではありません。

管理できない状態が続くと、建物の劣化や近隣への影響が大きくなる可能性があります。

家の写真を残す、家族で最後に集まる、残したい品を選ぶなど、自分たちなりの区切りを作る方法があります。

気持ちの整理には時間を取りつつ、維持費や管理負担は数字で確認して判断しましょう。

寂しさへの向き合い方は、実家じまいの寂しさへの向き合い方で解説しています。

専門家を状況に応じて使い分ける

相続した実家の売却では、登記、法律、税金、測量、片付けなど複数の専門知識が関係します。

相談内容に応じて、適切な窓口を選びましょう。

相談先は一例であり、個別事情によって適切な窓口は異なります。

空き家売却に関するよくある質問

まとめ｜空き家は査定と現状確認から始める

空き家の売却では、片付けや解体を急ぐ前に、名義、相続、ローン、建物、土地の状態を確認することが大切です。

最後に、記事の重要ポイントを整理します。

まずは空き家の名義と現在の状態を確認しましょう。

多額の費用をかけて片付けや解体を始める前に、現況のままで査定を受けると、売却方法を比較しやすくなります。

査定価格、必要費用、売却期間、管理負担を整理し、自分の状況に合う手放し方を選んでください。