不動産専任媒介契約解除の手順｜違約金なしで終える注意点

今依頼している不動産会社の対応に不安を感じて、不動産専任媒介契約解除について調べ始めている方も多いかと思います。

長期間売れない状況が続いたり、業務報告が曖昧だったりすると、このまま任せ続けてよいのか不安になりますよね。

一方で、契約期間中に解除すると違約金や広告費を請求されるのではないか、どのような理由なら安全に解約できるのかも気になるところです。

この記事では、不動産専任媒介契約解除を検討している売主の方向けに、期間満了で終える方法、途中解除できるケース、費用請求リスク、通知書の書き方、解除後に確認すべきことを分かりやすく解説します。

感情的に動いてトラブルを大きくしないためにも、まずは契約内容と解除手順を落ち着いて確認していきましょう。

不動産専任媒介契約解除はできる？費用は？

専任媒介契約を結んだ後でも、状況によって契約を終わらせることは可能です。

ただし、どのタイミングで解除するのか、どのような理由で解除するのかによって、費用請求のリスクは変わります。

まずは、契約期間満了で更新しない場合、業者の義務違反を理由に解除する場合、売主都合で途中解除する場合の違いを整理していきましょう。

契約期間満了で更新しないのが最も安全

不動産専任媒介契約解除で最もトラブルが少ないのは、契約期間の満了を待って更新しない方法です。

専任媒介契約の有効期間は、原則として3ヶ月以内で設定されます。

3ヶ月を超える期間で契約しても、専任媒介契約としての有効期間は3ヶ月以内に制限されるのが基本です。

そのため、急いで別の会社へ切り替える必要がない場合は、まず契約書で満了日を確認しましょう。

専任媒介契約の更新は、期間満了時に売主から更新の意思を示して行うのが原則で、自動的に更新されるものではありません。

つまり、売主が更新を希望しなければ、契約期間満了をもって終了できます。

契約期間満了で更新しない場合は、違約金や実費請求のリスクも比較的低く、円満に終えやすいのが大きなメリットですね。

解除理由別の費用請求リスク早見表

専任媒介契約を解除したい理由は、人によってさまざまです。

契約期間満了で更新しない場合と、契約期間中に途中解除する場合では、費用請求リスクが変わります。

まずは、ご自身の状況がどれに近いのか確認してみてください。

特に注意したいのは、不動産会社に明確な落ち度がないまま、契約期間中に他社へ乗り換えようとするケースです。

この場合は、売主都合の途中解除と見なされ、費用請求のリスクが高まることがあります。

一方で、業務報告がない、レインズ登録がされていないなど、不動産会社側の義務違反が疑われる場合は、売主側に解除の正当性が生まれやすくなります。

違約金なしで解除しやすい業者の義務違反

不動産会社側に義務違反がある場合は、契約期間中でも違約金なしで解除しやすくなります。

専任媒介契約では、不動産会社には一定の義務が定められています。

代表的なものが、2週間に1回以上の業務報告と、レインズへの登録です。

専任媒介契約では、媒介契約締結日の翌日から7営業日以内に、指定流通機構であるレインズへ登録する必要があります。

登録後は登録証明書が発行されるため、売主はその内容を確認できます。

また、販売活動の状況についても、2週間に1回以上の報告が求められます。

もし業務報告がまったくない、レインズ登録証明書を渡してくれない、販売状況について虚偽の説明があるといった場合は、解除を検討する材料になります。

義務違反を理由に解除する場合は、証拠を残しておくことが重要です。

メール、書面、報告がなかった期間の記録、担当者とのやり取りなどを整理してから行動しましょう。

売主都合の途中解除で費用が発生するケース

不動産会社に明確な落ち度がなく、売主の都合で契約期間中に途中解除する場合は注意が必要です。

たとえば、売却自体をやめることにした場合や、より良さそうな不動産会社を見つけたためすぐに乗り換えたい場合などですね。

標準的な専任媒介契約約款では、他社に依頼して成約した場合などの違約金は約定報酬額相当額、売主都合などによる解除時の費用償還は約定報酬額を超えない範囲とされています。

ここで大切なのは、違約金と費用償還を分けて考えることです。

違約金は契約違反に対するペナルティの性質があります。

一方、費用償還は、不動産会社が売却活動のために実際に支出した費用を返してほしいという請求です。

売主都合で途中解除する場合は、契約書の条項を確認し、どのような場合にどの費用が発生するのかを事前に把握しておきましょう。

不安がある場合は、解約を申し出る前に契約書を読み返し、必要に応じて専門家へ相談することをおすすめします。

広告費や実費を請求された時の確認ポイント

途中解除時に、不動産会社から広告費や実費を請求されることがあります。

ただし、すべての広告費を売主が負担しなければならないわけではありません。

通常のポータルサイト掲載料や一般的な販売図面の作成費、通常のチラシ代などは、原則として仲介業務の範囲に含まれると考えられます。

一方で、売主が特別に依頼した広告や、通常業務を超える活動にかかった実費については、契約内容によって負担を求められる可能性があります。

請求された場合は、次の点を確認しましょう。

「一律10万円」など、内訳や実際の支出が不明な請求を受けた場合は、すぐに支払うのではなく、根拠資料の提示を求めましょう。

納得できない請求がある場合は、自分だけで判断せず専門家に相談するのが安全です。

不動産専任媒介契約解除の手続きと解除後の流れ

解除できる条件や費用リスクを確認したら、次は実際の手続きです。

専任媒介契約の解除では、感情的に伝えるのではなく、契約書と証拠を確認したうえで、書面やメールなど記録に残る形で進めることが大切です。

ここからは、解除前の準備、解約の伝え方、解除通知書、内容証明郵便、解除後の確認事項を順番に解説します。

解除前に証拠と契約書を確認する

専任媒介契約を解除する前に、まず契約書の内容を確認しましょう。

契約期間、更新条件、途中解除条項、費用償還条項、特約欄などを見直すことが大切です。

特に、売主都合で途中解除する場合は、費用請求に関する条項を必ず確認してください。

また、不動産会社側の義務違反を理由に解除したい場合は、解除前に証拠を整理しておきましょう。

証拠がないまま感情的に解除を申し出ると、後から言った言わないのトラブルになりやすいです。

まずは契約書と記録を整理し、自分の主張を落ち着いて説明できる状態にしておきましょう。

トラブルを防ぐ解約の伝え方と通知方法

関係が大きく悪化していない場合は、いきなり書面だけを送るよりも、先に電話やメールで意思を伝えた方が円満に進みやすいです。

ただし、口頭だけで終わらせるのは避けましょう。

電話で伝えた後は、必ずメールや書面で内容を残しておくことが大切です。

理由を伝える際は、担当者を感情的に責めるのではなく、事実に沿って穏やかに伝えます。

たとえば、次のような表現が使いやすいです。

実際には他社へ乗り換えるのに、事実と異なる理由を伝えるのはおすすめしません。

後から不信感を招く可能性があるため、できるだけ事実に沿った表現で、冷静に意思表示することが大切ですね。

解除通知書の書き方と必須項目のテンプレート

電話やメールで意思を伝えた後は、解除通知書を作成して書面でも残しましょう。

解除通知書は、専任媒介契約を解除する意思を明確に伝えるための文書です。

文面は難しくする必要はありませんが、対象となる契約や物件が特定できるように、必要事項を漏れなく記載します。

簡単な文面例は以下のとおりです。

途中解除の場合は、「契約期間満了日をもって更新しない」ではなく、「本通知をもって解除します」など、状況に応じて表現を変えましょう。

義務違反を理由に解除する場合は、具体的な違反内容や経緯を記載した方がよいケースもあります。

揉めそうな場合は、自分だけで文面を作り込まず、専門家に確認してもらうと安心です。

揉めそうな時は内容証明郵便も検討する

担当者が解約に応じてくれない場合や、違約金・広告費の請求で揉めそうな場合は、内容証明郵便の利用も検討しましょう。

内容証明郵便とは、いつ、誰が、誰に、どのような内容の文書を送ったのかを郵便局が証明してくれる制度です。

さらに配達証明を付ければ、相手に届いた事実も証明しやすくなります。

通常の円満な解除であれば、メールや書面で足りることも多いです。

しかし、相手が解除の意思表示を無視する、受け取っていないと言いそう、不当な請求を受けているといった場合には、内容証明郵便が強い証拠になります。

内容証明を送ると相手に強い印象を与えるため、関係が悪化する可能性もあります。

そのため、使うべきか迷う場合は、弁護士などに相談したうえで判断するのが安全です。

契約解除後に鍵・書類・レインズ削除を確認する

契約解除が完了したら、不動産会社に預けていたものを必ず返却してもらいましょう。

空き家の内覧用として預けていた鍵や、建物図面、測量図、登記関係のコピー、固定資産税関係の資料などが対象になります。

特に鍵の返却は防犯上も重要です。

解除通知書やメールの中で、返却してほしいものを具体的に記載しておくとスムーズです。

また、専任媒介契約でレインズに登録されていた場合は、契約解除後に登録が削除されたかも確認しておきましょう。

必要に応じて、レインズの削除証明書を確認しておくと安心です。

前の会社の登録が残ったままだと、次の不動産会社が販売活動を始める際に支障が出ることがあります。

鍵・書類・レインズ登録の整理まで終わって、はじめて解除手続きが一段落すると考えておきましょう。

解除後から次の不動産会社へ依頼する流れ

前の専任媒介契約が完全に終了したら、次の売却活動に進みます。

ただし、焦ってすぐに別会社と契約するのではなく、前回の売却活動で何がうまくいかなかったのかを整理しておくことが大切です。

たとえば、価格設定が高すぎたのか、写真や広告文が弱かったのか、担当者の営業力に問題があったのか、報告が不十分だったのかを振り返りましょう。

次の不動産会社に依頼する際は、これまでの販売履歴や問い合わせ状況、内覧数、反響が少なかった理由などを共有すると、より具体的な提案を受けやすくなります。

ここでは次の不動産会社の選び方までは深掘りしません。

大切なのは、解除後すぐに同じ失敗を繰り返さないよう、過去の販売活動を整理してから新しい依頼先を検討することです。

失敗しない不動産専任媒介契約解除のまとめ

今回は、不動産専任媒介契約解除の考え方と手順について解説しました。

最も安全なのは、契約期間満了を待って更新しない方法です。

一方で、業務報告がない、レインズ登録がされていない、登録証明書が交付されないといった義務違反がある場合は、契約期間中でも解除を検討する材料になります。

売主都合で途中解除する場合は、違約金や費用償還のリスクがあるため、契約書の内容を必ず確認しましょう。

最後に、解除時のポイントを整理しておきます。

専任媒介契約を解除したいと感じる時点で、不動産会社への不信感や売却活動への不安がかなり大きくなっていることも多いです。

だからこそ、勢いで動くのではなく、契約書、証拠、通知方法、解除後の確認事項を一つずつ整理して進めましょう。

冷静に手順を踏めば、余計なトラブルを避けながら次の売却活動へ進みやすくなります。

しっかりと現状を整理して、後悔のない不動産売却を目指しましょう。