「いざ家を売ろうと不動産屋に行ったら、契約の種類がいくつかあってどれを選べばいいかわからない」と悩んでいませんか。
初めまして。
都内で管理職として働きながら、宅地建物取引士（宅建士）の資格を持ち、自らも不動産投資を行う現役大家の「ぼちぼち大家」です。
不動産売却の際、業者は必ずと言っていいほど「専任媒介契約」を強く勧めてきます。
しかし、業者の言葉を鵜呑みにして安易に契約を結ぶと、あなたの物件が不当に安く売られてしまう危険性があります。
本記事では、一般媒介と専任媒介のどちらを選ぶべきか、宅建士の視点で騙されない契約術を徹底解説します。
この記事のポイント
- 不動産会社が「専任媒介」を勧める本当の理由
業者の都合と隠された本音を暴露します。 - 物件の条件に合わせた最適な契約の選び方
都市部と郊外で異なる、高く売るための戦略を解説します。 - 家を売った後の大金を「資産」に変える方法
売却益をインフレから守り、毎月の不労所得にする極意です。
第1章 不動産売却における3つの契約種類とは
不動産会社に家の売却を依頼する際、結ぶ契約（媒介契約）には大きく分けて3つの種類があります。
それぞれの決定的な違いを理解することが、高く売るための第一歩です。
それぞれの契約の決定的な違い
媒介契約は、主に「他社にも重ねて依頼できるか」「自分で買い手を見つけても良いか」という点で分かれます。
- 一般媒介契約（いっぱんばいかい）
複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる、最も自由度の高い契約です。 - 専任媒介契約（せんにんばいかい）
1社にしか売却を依頼できませんが、自分で親戚などの買い手を見つけてくることは可能な契約です。 - 専属専任媒介契約（せんぞくせんにん）
1社にしか依頼できず、自分で買い手を見つけることも禁止されている最も縛りの厳しい契約です。
このように、契約によって不動産会社の独占度が大きく変わります。
問題なのは、多くの不動産会社が売り主の利益よりも自社の利益を優先し、独占度の高い「専任媒介」や「専属専任媒介」ばかりを勧めてくることです。
第2章 なぜ不動産屋は「専任媒介」を強く勧めるのか？
不動産屋の窓口で相談すると、営業マンは「専任媒介なら広告費をたっぷりかけられます」「週に1回、手厚く活動報告をします」と甘い言葉を並べます。
しかし、その裏には一般の売り主には決して言えない「業界の真っ黒な本音」が隠されています。
業者の本音は「他社に横取りされたくない」から
一般媒介契約で複数の会社に依頼された場合、不動産会社は広告宣伝費をかけても、他社が先に買い手を見つけてしまえば報酬はゼロになります。
一方で、専任媒介契約を結べば、期間中（最大3ヶ月）は他社に横取りされる心配がありません。
つまり、不動産会社にとって専任媒介は「確実に自社に仲介手数料が入ってくる美味しい契約」なのです。
「囲い込み」という最大のデメリット
専任媒介契約を結ぶと、業者は売り主からも買い主からも手数料をもらう「両手仲介」を狙いやすくなります。
その結果、他社からの購入希望者を嘘の理由で断る「囲い込み」という悪質な行為に走る業者が後を絶ちません。
- 販売機会が激減し売れ残る
他社が抱えている優良な顧客を紹介してもらえなくなります。 - 大幅な値下げを要求される
「売れないですね」と自作自演で価格を下げさせられ、安値で買いたたかれます。 - 売却期間が無駄に延びる
現金化するまでの時間がかかり、次の資産形成のチャンスを逃します。
業者の「手厚くサポートします」という言葉の裏には、あなたの物件を囲い込んで自社の利益を最大化したいという思惑が潜んでいることを忘れてはいけません。
第3章 専任媒介と一般媒介、どっちを選ぶべきか？
では、すべてのケースで一般媒介を選ぶべきなのでしょうか。
実は、物件の特性や立地によって「最適な契約」は異なります。
宅建士である私が推奨する、騙されないための契約の使い分け方を解説します。
人気エリア・築浅の物件なら「一般媒介」で競争させる
都心部の駅近マンションや、築浅で買い手がすぐに見つかりそうな人気物件は、迷わず「一般媒介契約」を選んでください。
人気物件であれば、複数の業者が「自社で一番に売りたい」と必死に広告を出して競争してくれます。
業者同士を競わせることで、囲い込みのリスクを完全に排除し、最も高い価格をつけてくれた買い主を素早く見つけることができます。
郊外・築古・訳あり物件なら「専任媒介」で手厚く
逆に、駅から遠い戸建てや、築年数が古くリフォームが必要な物件などは「専任媒介契約」をおすすめします。
売りにくい物件を一般媒介にしてしまうと、「どうせ他社に取られるかもしれないし、広告費をかけるのはやめよう」と、すべての業者から放置されてしまう危険があります。
このような場合は、1社に絞って専任媒介を結び、責任を持ってじっくりと販売活動に取り組んでもらう方が結果的に上手くいきます。
ただし、その際も「他社の査定も受けている」と伝え、囲い込みをしない信頼できる業者を厳選することが絶対条件です。
第4章 契約前に必ずやるべき「一括査定」の重要性
専任にするにせよ、一般にするにせよ、いきなり近所の不動産屋1社に飛び込んで契約を決めてしまうのは最悪の手手です。
あなたの家の「本当の価値」を知るためには、必ず複数の不動産会社を比較しなければなりません。
1社だけで決めるのは数百万円の損失の始まり
不動産会社によって、得意なエリアや顧客層は全く異なります。
A社では「3000万円が限界」と言われた家が、B社では「3500万円で買いたい顧客がいる」となることは日常茶飯事です。
必ず「無料の一括査定サイト」を利用して、最低でも3社〜5社の査定額と営業マンの対応を比較してください。
比較競争させること自体が、悪徳業者に対する最強の牽制になります。
第5章 家を売った後の「大金」をどう守り、増やすか
正しい契約を結び、無事に家が高く売れたとしましょう。
住宅ローンを完済し、手元に1000万円以上の大金が残った時、あなたはそれをどう使いますか。
実は、普段は毎月の給料でやりくりしている一般的な会社員が、突然数千万円の流動資産（現金）を手にした時こそ、最も警戒が必要です。
ただの貯金はインフレで溶けていく
「これで老後は安心だ」と銀行の普通預金に全額を入れてしまうと、現在の激しい物価高（インフレ）によって、その現金の価値は年々目減りしていきます。
家を売却して得た大金は、そのまま放置すれば目に見えない税金（インフレ）で溶けていく運命にあります。
手にした大金を守り抜くためには、現金を「利益を生み出す別の資産」へと即座に入れ替える戦略が不可欠です。
第6章 宅建士が推奨する「売却×複数同時投資」の最強ルート
私が40代の会社員に強く推奨しているのが、売却代金を種銭とした『複数同時投資』へのシフトです。
マイホームや空き家という「お金を奪う負債」を処分し、その資金をNISAと収益不動産という「お金を生み出す資産」に振り分けます。
負債を捨てて「毎月15万円の不労所得」へ
NISAで将来のための盤石なインデックス投資を行いながら、残りの現金で現物不動産（投資用マンションなど）を購入します。
これにより、あなたは労働以外の場所から「毎月15万円の家賃収入」を得られるようになります。
ただ家を売って終わるのではなく、そこから一生の不労所得を生み出すことこそが、本当の資産形成です。
一生の不労所得を作る完全ロードマップ
最適な媒介契約で家を最高値で売り抜け、手にした現金をどうやって「毎月の家賃収入」に変換するのか。
私が10年以上の投資経験を経てたどり着いた、凡人でもリスクを抑えて月15万円の不労所得（SIDE FIRE）を作るための 『複数同時投資』の完全ロードマップ を以下の記事で公開しています。
業者の甘い言葉に流されず、あなたの利益を守る最適な契約を選び取ってください。
そこから手に入れた大金が、あなたの未来を自由にする最強の武器になります。